ГДЕ СЕЙЧАС ВЫГОДНО СТРОИТЬ КУРОРТНЫЙ ОТЕЛЬ В РОССИИ: АЛТАЙ, БАЙКАЛ, АНАПА?

Мнение девелопера с 17‑летним стажем Антона Басина, Основателя компании BASINN Hotel Development

Содержание:

Почему дестинация не важна, важно с какой идеей

Во-первых, нет ни одного кластера, про который я сказал бы, что туда не надо заходить. Нет такого, где это не рекомендуется ни в коем случае. Весь вопрос в деталях. И вот детали давайте обсудим.

По каждому кластеру есть два ключевых момента. Первое — конкретная локация. Сами по себе Анапа, Байкал, Алтай — безусловно интересные места: Алтай и Байкал — за счет природной привлекательности, Анапа — как уже давно облюбованный жителями России курорт. Но важно понимать, в какие именно точки внутри дестинации заходить, чтобы объект был востребован. Есть участки, которые формально находятся в границах туристического направления, но практически не имеют перспектив, а есть очень востребованные.

Второй момент: это конкретная концепция, с которой надо заходить. В ряде ниш конкуренция уже очень высокая, а есть ниши, где спрос еще не закрыт и которые будут востребованы. Поэтому каждую локацию и каждую нишу нужно разбирать предметно.

Алтай: ключевые локации от Чемальского тракта до Манжерока

Начнем с Алтая. Эта дестинация, конечно, многих привлекает, причем привлекает не только для туризма, но и для, скажем так, возможности иметь свою дальнюю дачу. Потому что середина, сердце России. Там нет военных объектов, поэтому регион многим кажется безопасным и перспективным для создания поселков с домами формата «дальнего убежища». При этом эти дома можно в обычной жизни сдавать туристам в аренду.

Алтай: Чемальский тракт, Манжерок, Телецкое — где есть потенциал?

По локации. Сейчас аэропорт находится в Горно-Алтайске. Планируется строительство нового аэропорта в Усть-Коксе. Усть-Кокса — интересная туристическая локация, но сейчас от действующего аэропорта до нее ехать более 4 часов. Но тем не менее рядом находится гора Белуха и другие достопримечательности, более того, локация окутана эзотерическим флёром: по преданиям, именно там Рерих искал Шамбалу. Если делать ретрит, многие стремятся именно в этот район. Пока туда сложно добраться, но если смотреть долгосрочно и закладываться на появление аэропорта в Усть-Коксе, эта локация тоже может быть очень интересной.

Теперь про Алтай, который популярен уже сейчас. Наиболее перспективные локации — вдоль Чемальского тракта, в пределах 100–150 км от аэропорта, по берегам Катуни. Это сейчас самая интересная зона. Чем ближе к Манжероку, тем лучше и удобнее логистика для гостей и тем выше потенциальная загрузка отеля. Участков в этих местах почти не осталось, либо они очень дорогие, но именно здесь сосредоточены основные объекты. Частично — в особой зоне «Бирюзовая Катунь», где, например, расположен отель Grand Chalet Altay (формально это уже не Республика Алтай, а Алтайский край).

Отдельно стоит сказать о Телецком озере. Это довольно эксклюзивное направление. Здесь расположен один из самых высокоуровневых отелей Алтая, Altay Village Teletskoe, расположенный уединенно, премиальный комплекс на берегу озера. До основных достопримечательностей гости добираются в том числе на вертолете. Те, кто может себе это позволить, так и делают: прилетают вертолетом, на вертолете же ездят на экскурсии. Само озеро очень интересное, но логистика туда сложная, добираться далеко и непросто. Это история про «дальний» премиальный отель.

Локация Манжерок — всесезонный курорт, который развивает Сбербанк. Он интересен зимой, потому что Сбербанк там развивает горнолыжку. Но при этом с точки зрения природно-рекреационного потенциала сама локация уступает участкам прямо на берегу Катуни, о которых говорили выше. Но отсутствие яркого природного преимущества здесь компенсируется готовым всесезонным горнолыжным курортом, что сильно помогает зимней загрузке. При этом участки в Манжероке уже очень дорогие, цены за последние 5–6 лет выросли в разы, поэтому входить туда «по любой цене» нельзя.

Алтай: какие форматы работают сейчас

Теперь о форматах отелей на Алтае. Я бы не сказал, что на Алтае есть форматы, которые, так скажем, выглядят убыточно. Но вот что плохо сейчас на Алтае делать, так это просто «отель для отдыха» — слабая идея. Конкуренция уже достигла такого уровня, при котором недостаточно просто находиться на Алтае и в удобной локации. Нужна четкая идея и понятная гостю концепция. Об этом имеет смысл говорить отдельно.

Какие ниши на Алтае я считаю интересными:

1. Это ретритные центры, не только в Усть-Коксе, но и в неких чуть-чуть отдаленных районах, отдаленные для того, чтобы была просто тишина, основную часть Алтая, то есть вдоль реки Катунь. Очень, я сказал бы, интересен проект Гранд-Шале Алтай, который находится и в удачной локации, и довольно высокоуровневый, имеет 5 звезд и выполнен в таком интересном архитектурном стиле шале, которые очень подходят для Алтая. Вот, поэтому, скажем так, подобные этому проекту еще имеют место быть.
2. Что на Алтае еще интересно, это отели, которые рассчитаны на семейный отдых, именно идеальный для семей, потому что на Алтай приезжают очень много из Сибири, прям на машинах. Это в основном семейные поездки. Соответственно, не сказал бы, что у нас много именно семейных отелей на Алтае. Они есть, но перспектива и ниша еще довольно-таки свободная.
3. Что еще интересно на Алтае, это отели, которые для активного вида отдыха. Может быть, они расположены ближе к достопримечательностям, дальше от аэропорта, но ориентированы на тех, кто готов много ходить по горам, не обязательно профессионально, но такие активные туристы, скажем так, и находящиеся при этом с красивым видом, да, вот прям очень высокий рекреационный потенциал должен быть у участка, где-то в горах с сумасшедшим видом. Вот таких пока еще немного.

Байкал: ключевые локации от Ольхона до Северобайкальска

Участки, конкретные локации на дестинации Байкал.

1. Первое, что приходит на ум, конечно, это Ольхон, раскрученная локация. Во-первых, туда можно добираться из Иркутска около 6 часов. Плюс еще на сам Ольхон можно добраться, если на машине, то через паром, а он ходит нерегулярно, образуются очереди и так далее, особенно в пиковые часы, в пятницу на Ольхон, в воскресенье вечером с Ольхона. Или туда можно добраться на Хивусе, это катер на воздушной подушке. Но это отдельная история, не всем она удобна для туристов. Есть там еще аэропорт, кстати говоря, в Хужире, и летают самолеты, но такое нерегулярное и непонятное расписание, что рассчитывать на это не стоит.

2. Есть локация Листвянка, это такие ворота в Байкал, но никакого рекреационного потенциала там нет. Находиться там неудобно, неуютно. Это по сути такой порт, откуда стартуют корабли. Или место, куда на машине доезжают все до Листвянки, а дальше, соответственно, опять садятся на корабль и едут дальше в другие какие-то места. Можно, но этот отель будет скорее как перевалочная база, а не место для постоянного отдыха.

3. Локация Малое море — это, по сути, пролив между островом Ольхоном и материком. Она более интересна, потому что до этого также добираться 6 часов, но нет необходимости ждать паром. Это интересно, а до самого Ольхона можно доехать на кораблях. Плюс там рекреационный потенциал очень высокий, и я бы сказал, что это довольно-таки перспективная зона для Байкала.

4. Город Байкальск, где сейчас уже не одна, а, если не ошибаюсь, две особые экономические зоны. В принципе интересно туда заходить, но, если не ошибаюсь, там практически уже не осталось участков, разве что купить у резидента, да, и фактически можно купить резидента, не сам участок, как купить юрлицо, которое является резидентом. Локация интересна тем, что она закрывает вопрос зимы. То есть туда едут местные жители из Иркутской области, из Бурятии, кататься на лыжах. Но надо признать, что это горнолыжный курорт не федерального масштаба, конечно, он локального масштаба. И сам город не является таким интересным, рекреационным. Хотя по локации он интересен, потому что и по дороге относительно недалеко (но здесь на Байкале от Иркутска далеко все). Ну или можно до Байкальска добираться на любом водном транспорте как раз-таки от Листвянки. Тоже, в принципе, интересно, но конкуренция там сейчас довольно высокая.

5. Есть, назовем это, восточный берег, это бурятская сторона, Гремячинск, Турка, и даже такая пограничная история — это села Выдрино и Новоснежная. Это граница Иркутской области, и начинается уже Бурятия. Очень интересная локация, и вот ее я бы рекомендовал, если получится, заходить. Если есть интерес заходить на Байкал, то, наверное, мой взгляд упал бы прежде всего на Выдрино, на Новоснежную. Почему? Потому что и Байкальск, скажем так, относительно недалеко находится, да, для горнолыжки. Находится там гора Мамай, куда диким образом внетрассовое катание организовано. Туда же есть организованные туры и на снегоходах, и на квадроциклах, и на лошадях. То есть это рекреационное место. И при этом вот он, пожалуйста, сам Байкал.

6. Есть еще север Байкала, Северобайкальск. Я, кстати говоря, являюсь графом байкальским, потому что я один из пяти первых людей в нашей стране, кто поднялся на воздушном шаре в районе Северобайкальска. До нас никто не поднимался на воздушном шаре, и, соответственно, президент ассоциации воздухоплавания вручил мне, как это называется, звание графа байкальского за то, что я поднялся на воздушном шаре. Конечно, это тот, что называется, самый настоящий дикий Байкал. Конечно, там нетронутая природа. И гостям это будет суперинтересно. Но логистика очень и очень сложная. Это как от Москвы до Питера, только без дорог. Добираются туда в основном на вертолетах. Ну или на Хивусах, но это тоже довольно далеко. Но если вам интересен именно дикий Байкал, то, конечно, Северобайкальск — это то, что вам нужно, и его окрестности.

Байкальская правовая аномалия: почему отелей мало и как все-таки заходить

Теперь по основной проблеме Байкала. Байкал вообще, я бы сказал, что… Ну вот если бы меня спросили, какой самый лучший отель на Байкале, я бы сказал, что это «Порт Ольхон», на острове Ольхон. Но это лучшее из того, что есть. Ну, конечно же, он сильно не дотягивает до лучших отелей того же Алтая, многих других регионов. Это просто хороший отель, в который, если уж куда ехать, то ехать туда. Но нельзя сказать, что он один из лучших в России, даже близко. Почему такая ситуация? Почему не развиваются, не открываются отели на Байкале? Есть так называемая байкальская правовая аномалия. По сути, она запрещает строительство новых отелей, вообще новое строительство на территории Байкала, для того чтобы не загрязнять Байкал. По сути, это не запрет на строительство отеля, а запрет на строительство очистных сооружений. Вот так вот, да. Если коротко все это обобщить, то есть запрет на строительство очистных сооружений в двухкилометровой зоне Байкала.

То есть формально построить, пожалуйста, можно, но очистные сооружения строить нельзя. И, соответственно, все отходы жизнедеятельности нужно скапливать и увозить автомобилями за пределы двухкилометровой зоны. И если посчитать, то это, конечно, настолько дорого, что совершенно нерентабельно строить отель. Поэтому развитие существующих отелей, где есть такие разрешения, которые научились работать в этой правовой аномалии, — это самая, наверное, интересная тема. Появляются новые отели, решают эти вопросы. Есть, где-то, например, путем подключения к существующим коммуникациям. Или на территории двух особых экономических зон — это «Байкальская гавань» и «Ворота Байкала», где тоже решен вопрос с канализацией, с очистными сооружениями на государственном уровне, — там, конечно, такие отели появляются. Поэтому тут не то, что совершенно нельзя, но есть разного рода лазейки, способы. И эти зоны, безусловно, развиваются. Поэтому одна из рекомендаций — становиться резидентом одной из этих зон. А вторая рекомендация — приобретать действующие отели, где есть соответствующие коммуникации, и они соответствуют закону, и развивать эти отели. Чего не хватает на Байкале всего? Учитывая эту проблематику, я бы сказал, что не хватает каждой ниши, каждой целевой аудитории.

Нет на Байкале того, чего в избытке находится. Я имею в виду, нет такой ниши, нет такого вида отеля, который находится в избытке. Не хватает всего. Поэтому, если есть возможность разобраться в этой правовой аномалии, в том числе способами, которые я назвал, — идите и делайте, потому что это действительно федеральный курорт и действительно уникальное озеро, которое будет всегда привлекать гостей со всей страны.

Анапа: карта локаций — центр, Джемете, Сукко, Утриш, Благовещенская

Какие в Анапе есть локации?

Назовем это центральная Анапа, сам город. Второе это Джемете, переходящее, вы видите его, по сути, вдоль Пионерского проспекта. Третье это Сукко и, я бы сказал, по схожести развития Большой Утриш. Разные, конечно, места. Короче говоря, Сукко и Утриш. И есть еще Благовещенская с длинными пляжами. Давайте по порядку разберемся.

1. В самой Анапе, в принципе, если есть интересная локация ближе к центру, то построить отель в самой Анапе интересно, потому что аэропорт рядом, потому что это сам город, туристический, и такой отель всегда будет востребован. Но основной минус — огромная конкуренция. Просто невероятно огромная конкуренция. Если и делать, то, наверное, семейный отель. Вообще, Анапа — это такой семейный центр, я бы сказал. В основном это семейные отели, и это основная аудитория, которая сюда приезжает.

2. Джемете, Витязево, весь Пионерский проспект. Плюс этой локации в том, что, особенно если вы находитесь на первой линии, есть выход на пляж, и пляж достаточно обширный, большой, в отличие от центральной Анапы, где, конечно, все как сельдь в бочке, там очень неудобно отдыхать. Здесь это гораздо интереснее. Минус в том, что очень высокая сезонность. Если вы посмотрите на отели в городе Анапа, они еще как-то в межсезонье открыты: с низкой загрузкой, с низкими ценами, но они еще открыты. Почему? Потому что кто-то приезжает просто погулять по городу, кто-то приезжает с деловыми целями, там проходят конференции, что-то по типу того, как в «Сириусе» в Адлере, в Большом Сочи. А вот вдоль Пионерского проспекта все просто вымирает. Вне сезона он просто вымирает, там совершенно нечего делать. Купаться нет смысла, холодно. Разве что, если это санаторий. Вот если санаторий, то они работают, конечно, круглый год.

3. Сукко, Утриш — это такие, может быть, недооцененные локации, где можно делать эко-отели, но, опять же, самих точек осталось очень немного, если вообще есть. Но там интересны все форматы эко-отелей, глэмпингов ради природы. Это уже не семейный туризм, это уже скорее пары, компании, такой приключенческий туризм.

4. Благовещенская — это самый, наверное, перспективный вариант, потому что большие пляжи, нетронутые пляжи, но при этом дальше ехать и совершенно нет инфраструктуры.

Анапа: какие концепции уместны в каждой зоне

Давайте по концепциям.

1. Если делать где-то такой all inclusive, 4‑звездочный курорт, пример может быть Alean Family, то, конечно, это Пионерский проспект, Джемете.
2. Если делать бутик-отель, такой wellness-ретрит, небольшой, то это Сукко и Утриш.
3. Для активного отдыха, кайтинга, для новых концепций каких-то, я бы сказал, что это Благовещенская.

Есть проект «Новая Анапа», но он затормозился по той причине, что оказались несогласованы подведение коммуникаций, электричества, подключения к сетям, в том числе очистным сооружениям, и поэтому проект пока не реализуется.

Вывод: не “Алтай или Анапа”, а “для кого и под какой сценарий”

Если свести все сказанное к одному тезису, то выгодность строительства курортного отеля в России сегодня определяется не названием кластера, а тем, насколько точно вы попали в нужную концепцию для конкретной точки. Алтай, Байкал и Анапа по‑своему сильны, но в каждом из этих кластеров есть как локации‑звезды, так и участки, где даже красивый вид не спасет отель без внятной идеи.

Алтай дает мощный природный ресурс, но там уже не работает формат «просто отель для отдыха»: нужны смыслы, концепция – понимание того, для кого вы строите. Байкал ограничен правовой аномалией: там нельзя заходить без понимания юридического режима и стратегии работы с существующей инфраструктурой, зато при правильном входе не переполнена ни одна ниша. Анапа — это математика сезонности и форматов: в разных зонах нужны разные концепции — от семейного all inclusive до эко‑ретритов и отелей для активного спорта.

Поэтому главный вопрос девелопера звучит не так: «Где сейчас модно строить — на Алтае, Байкале или в Анапе?». Он звучит так: «Кого я хочу видеть своим гостем, какой опыт я ему продаю и в какой конкретной точке кластера эта концепция будет работать лучше всего?». Как только на эти вопросы есть честные ответы, выбор локации, участка и формата становится следствием концепции, а не наоборот.

Источник: hotelier.pro