МИНУС 72% НОВЫХ ПРОЕКТОВ И «ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ РОСТ»: СИГНАЛЫ РЫНКА ОТЕЛЬЕРАМ НА 2026 ГОД. КОНФЕРЕНЦИЯ ГИЛЬДИИ УПРАВЛЯЮЩИХ И ДЕВЕЛОПЕРОВ (ГУД) «ЭКСПЕРТИЗА: ОТЕЛЬ. ВЫЗОВЫ 2026».

Ситуацию на гостиничном рынке Санкт-Петербурга обсудили на конференции Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) «Экспертиза: Отель. Вызовы 2026» в отеле «24/7 Заневский» 29 января.

Санкт-Петербургский гостиничный рынок входит в фазу, где инерция прошлых лет перестает работать. После периода активного роста и отложенного спроса, подпитанного пандемией, отрасль сталкивается с одновременным охлаждением инвестиционной активности, замедлением продаж апарт-отелей и сжатием потенциала операционной доходности. Итоги 2025 года и ожидания на 2026-й все отчетливее указывают: рынок приближается к точке, в которой прежние модели масштабирования и ценового роста больше не обеспечивают устойчивость.

Существенное сокращение вывода новых апартаментных проектов — минус 72% год к году — сочетается с постепенным снижением объема сделок и отсутствием предпосылок для восстановления спроса в среднесрочной перспективе. При этом насыщение предложения, особенно в локациях с устоявшимся туристическим потоком, усиливает конкуренцию за гостя и обостряет чувствительность бизнеса к издержкам. «В 2026–2027 годах роста, мягко говоря, может не случиться. Возможен “отрицательный рост”», — констатируют участники рынка, обсуждая сценарии ближайших лет.

Дополнительное давление формируют опережающий рост ФОТ, ограниченные возможности увеличения тарифов, замедление динамики RevPAR и регуляторные факторы — от турналога до инфраструктурных изменений, влияющих на структуру спроса. В этих условиях 2026 год становится не очередным «сильным сезоном», а моментом управленческого выбора: либо бизнес адаптируется, пересобирая процессы, структуру затрат и подход к эффективности, либо продолжает опираться на показатели, которые все меньше соотносятся с операционной реальностью.

Трендом 2025 года стало существенное замедление темпов вывода новых проектов апартаментов на рынок. Суммарно в продажу вышло только 1,2 тысячи апартаментов — на 72% меньше, чем в 2024 году. «При этом в 2025 году было продано 3,3 тысячи юнитов в апарт-отелях Санкт-Петербурга (из них 2,2 тысячи сервисных апартаментов)», — сообщила Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group).

В 2024 году продажи были на уровне 3,5 тысячи, в 2023-м — 3,8 тысячи. Предпосылок, что спрос в 2026 году сохранится в диапазоне 3-3,3 тысячи сделок, нет — более вероятен уровень до 2,5 тысячи продаж.

Кстати, на деловом завтраке в Санкт-Петербурге в канун нового года эксперты компании NF Group констатировали резкое падение интереса к сделкам с гостиничной недвижимостью и торговым площадям в городе на фоне бума жилой и складской недвижимости.

«Пандемия нам помогла отсрочить насыщение* рынка. Но сегодня почти во всех локациях, где так или иначе туризм уже давно существует, произошло сильное замедление темпов роста. В 2026-2027 годах роста, мягко говоря, может не случиться. Возможен «отрицательный рост» — есть такое неприятное выражение», — заметила Мария Онучина, сопредседатель комитета по гостиничной недвижимости ГУД и генеральный директор отельного оператора «25/7». По ее прогнозам, в лучшем случае в этом году произойдет стабилизация рынка с точки зрения операционной доходности, и падения удастся избежать.

(*К началу 2026 года в Санкт-Петербурге насчитывается 68 действующих или готовящихся к запуску апарт-отелей — суммарно на 32 300 номеров. На стадии строительства находятся еще 25 объектов — на 10 700 апартаментов.)

«Потенциал роста среднего тарифа на размещение во всех регионах существенно ниже, чем тот рост расходов, что мы наблюдаем, — сказала Тамара Черных, генеральный директор УК UPRO Group. — Такая тенденция явно проявилась в конце прошлого года и набирает обороты в этом году. Вызов сегодня — удержать ту операционную рентабельность, которая была хотя бы в прошлом году».

«При этом сдержать рост ФОТ мы не сможем, — продолжила Тамара Черных. — Потому что если мы не поставим соответствующую рынку зарплату, мы просто не наберем необходимый персонал. Хорошая новость в том, что у нас в back-процессах еще есть многое, что можно автоматизировать».

«Только по кадрам у нас в полтора раза за два года выросла стоимость, а это 65-70% от затрат. Поэтому рентабельность снижается и будет снижаться», — заметил Алексей Мусакин, управляющий партнер Cronwell Group.

Персонал не прилетит и не «высадится» в отелях страны — отмечал Алексей в интервью Hotelier.pro «ПЕРСОНАЛ — НЕ КОСМИЧЕСКИЙ ДЕСАНТ».

«Динамика RevPAR в Санкт-Петербурге такова, что в 2023 году в сравнении с 2022-м, исходя из данных Hotel Advisors, прирост показателя был 30%, в 2024-м к 2023-му +18%, в 2025-м к 2024-му — пара процентов. И прирост RevPAR в 2025 году был только за счет увеличения ADR, потому загрузка не росла», — обрисовал ситуацию Алексей Мусакин.

«Мы сознательно не идем на увеличение средней загрузки (она у нас на уровне 63%) — мы стараемся соблюдать баланс между качеством обслуживания и себестоимостью», — пояснила Мария Онучина.

«Персонал нужно, придется сокращать, — сообщил Алексей Мусакин. — Я уже задумался о том, чтобы купить роботов-уборщиков общественных помещений. В принципе, он может окупиться за год. Во всех новых проектах у нас требование — убирать ступеньки и обеспечивать гладкие поверхности для передвижения роботов».

«В операционную команду мы привлекли специалистов из авиаотрасли. Они давно работают с эффективностью. Мы смотрим другими глазами на то, где и как можно перестроить рабочие процессы для повышения их эффективности», — добавила топ-менеджер UPRO Group.

Следует учитывать и рост ставки турналога. «Когда мы делали расчеты по влиянию турналога на экономику гостиничного бизнеса, то увидели, что к 2028 году почти весь рынок уходит в убыток. Это еще при нулевом НДС на проживание», — поведал Алексей Мусакин.

«Когда появится ВСМ, у нас еще меньше людей будет оставаться ночевать в Санкт-Петербурге, потому что если мы посмотрим на данные «ТурБарометра», то увидим, что существенную часть гостей города составляют москвичи, а для них время в дороге до Санкт-Петербурга в перспективе сократится до двух часов», — добавил он.

Год 2026 не похож на «еще один удачный год». Это год, когда нужно честно ответить себе: бизнес готов к перенастройке или продолжает жить инерцией прошлых сезонов? Иллюзия универсальных рецептов рассеивается: эмоциональный маркетинг теряет эффективность, демпинг разрушает ценность, а красивые отчеты все чаще вступают в конфликт с реальностью операционных цифр — отмечал Hotelier.pro в публикации «СезON или сезOFF».

Источник: hotelier.pro